Bail et expulsion du locataire :

La loi d’orientation du 29 juillet 1998 relative à la lutte contre les exclusions a introduit dans son volet logement divers dispositifs tendant à limiter l’expulsion locative et développer une approche préventive. Par décision n° 94-359 du 19 janvier 1995 le Conseil Constitutionnel a reconnu que la possibilité pour toute personne de disposer d’un logement décent est un objectif à valeur constitutionnelle.

Présentation du dispositif législatif actuel :

Le dispositif législatif actuel est constitué de plusieurs textes dont le texte de référence pour toutes les procédures de résiliation du contrat de bail dans lequel est inséré une clause dite "résolutoire" est l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 29 juillet 1998.

En vertu de cet article, le propriétaire doit adresser un commandement de payer à son locataire en cas d’impayé préalablement à toute saisine du juge. Ce commandement de payer va faire courir un délai de 2 mois qui va permettre au preneur à bail de solder sa dette. Le juge, saisi par le locataire avant l’expiration du délai prévu (2 mois suivant le commandement de payer), ou même d’office, peut d’ores et déjà lui accorder des délais de paiement (2 ans au maximum) pour apurer le loyer impayé.

A défaut de paiement dans le délai de 2 mois, le propriétaire peut saisir la juridiction compétente à savoir le Tribunal d’Instance (ou le Tribunal de Grande Instance lorsque l’ occupation n’est fondée sur aucun droit ou titre ou lorsqu’elle est issue d’un contrat autre que le bail).

La loi du 29 juillet 1998 a introduit une innovation importante : le préfet doit avoir communication de l’assignation afin qu’il transmette une demande d’enquête sociale à l’assistance sociale de secteur et mobilise les organismes dont relèvent les aides au logement, le Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL) ou les services sociaux compétents. L’audience devant le Tribunal d’Instance ne pourra donc intervenir avant l’expiration d’un délai de 2 mois à compter de la délivrance de l’assignation.

Par conséquent, l’audience d’expulsion est tardive puisqu’elle n’aura lieu qu’à l’expiration d’un délai de 4 mois minimum à compter de la délivrance du commandement de payer. Cette innovation traduit la volonté du législateur de s‘inscrire dans une logique de traitement social et préventif de l’expulsion, au détriment manifeste du propriétaire.

Une fois saisi, le juge dispose de nouveaux moyens pour résoudre les litiges relatifs à l’expulsion du locataire pour cause de dette locative. En effet, avant 1998, le juge ne pouvait que constater la résiliation du contrat de bail lorsqu’était prévue une clause de résiliation de plein droit.

Dorénavant, il peut, y compris le jour de l’audience et même d’office, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues aux articles 1244-1 (alinéa 1er), c’est à dire dans la limite de 24 mois et 1244-2 du Code Civil, au locataire "en situation de régler sa dette locative". Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus et le contrat de bail est maintenu dans toutes ses dispositions.

Si le locataire respecte le délai et les modalités fixés par le Tribunal, la clause est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Exposé de la phase d’expulsion :

La procédure d’expulsion est menée par l’huissier de justice qui, muni d’une décision de justice, peut solliciter auprès du Préfet le concours de la force publique.

La loi prévoit que l’expulsion portant sur un local affecté à l’habitation principale du locataire ne peut intervenir qu’à l’expiration d’un délai de 2 mois suivant signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux.

Alors même que le bail est résilié et l’expulsion ordonnée, le locataire peut demander un délai de grâce auprès du Juge de l’Exécution après le commandement d’avoir à libérer les locaux (les délais varient de 3 mois à 3 ans au maximum).

En tout état de cause, l’expulsion ne peut s’effectuer entre le 1er novembre et le 15 mars (c’est la trêve hivernale) sauf si le relogement des intéressés est assuré et exception faite des personnes entrées dans les lieux par voie de fait (squatters). De la même façon, l’expulsion ne peut intervenir ni entre 21 heures et 6 heures les jours ouvrables, ni les dimanches et jours fériés.

Si durant la phase de l’expulsion proprement dite, l’occupant refuse de quitter les lieux parce qu’il se trouve sans possibilité d’hébergement, l’huissier doit dresser un procès-verbal de tentative d’expulsion et solliciter auprès du Préfet le concours de la force publique. Dans cette dernière hypothèse, l’administration dispose d'un délai de 2 mois pour accorder ou refuser son concours (étant précisé que le silence gardé pendant 2 mois vaut refus). La décision du Préfet, comme toute décision administrative, peut évidemment faire l’objet d’un recours à l’initiative du propriétaire.

Le Conseil Constitutionnel, dans sa décision du 29 juillet 1998, a décidé que l’octroi de la force publique ne peut être subordonné à l’hébergement préalable des personnes expulsées. Lorsque le concours de la force publique est refusé, le propriétaire peut demander, d'abord dans le cadre d'un recours amiable auprès du Préfét, l'indemnisation de l'Etat, qui ne pourra être mise en oeuvre que pour la période suivant le refus de concours de la force publique.

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